不動産鑑定評価とは、「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」（不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項）です。

不動産の仲介業者がサービスの一環で行う不動産価格の査定は、
広い意味では経済価値を判定し、貨幣額で表示しておりますので
共通しておりますが、不動産の鑑定評価とは異なります。

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定評価基準に則った法的効力を持つ
評価額であり、不動産鑑定士の独占業務となっております。

不動産の鑑定評価は、「適正な価格」を算出することを目的に様々な方法で不動産を評価します。そもそも不動産の経済的価値はどのような要因によって形成されるのか確認する必要があります。

不動産鑑定評価基準の第1章では、不動産の価格を次のように
記載しております。

不動産の価格は、一般に、

（1）その不動産に対してわれわれが認める効用

（2）その不動産の相対的稀少性

（3）その不動産に対する有効需要

の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、
貨幣額をもって表示したものである。

（1）については、日常生活や経済活動において、どれくらい有用性があるのか、（2）は、他の不動産と比較してどれくらい市場価値が高いのか低いのか、（3）は市場において需要者がどれほど存在するのかを意味しております。

不動産の経済的価値はこれら3つの要素が全て満たされている場合に生じるため、どれか一つでも欠けると不動産に経済価値は生じない
ことになります。

不動産の価格も一般の財も、価格を把握する際に重視する要因は共通しております。

それは①その財産にどれほどの費用が投じられたか（費用性）、
②その財産を利用することによって得られる収益はどれほどか
（収益性）、③その財産がどれほどの価格で市場で取引されているか（市場性）、という3点を考慮しており、これを「価格の三面性」といいます。

不動産の鑑定評価もこの「価格の三面性」を踏まえて、「原価法」、「収益還元法」、「取引事例比較法」の三手法が基本的な評価手法となります。

他にも、開発法や賃料を求める場合には積算法、収益分析法、
差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法といった
評価手法があります。

相続税・贈与税を計算する際には、基本的には財産評価基本通達に
基づき評価することが実務上一般的です。「財産の評価」は、
相続税法第22条において「当該財産の取得の時における時価による」とされています。

この時価は、財産評価基本通達によって評価したものが時価と考えられているため、通達に従って評価することが税務署から否認されない評価額となります。

しかし、通達通りに評価した場合に、市場価格と乖離する場合があります。

市場価格と乖離する要因に通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる「特別の事情がある」場合には、鑑定評価額によって申告する場合でも時価と認められる場合があります。